פסק-דין בתיק ע"א 1209/05

זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בפתח-תקוה (כב' השופט אהרן מקובר), מיום 15.12.04, בת"א 1248/00 ובת"א 1247/00.

1.                    רקע

(א)                נעמי נגר ז"ל (להלן:- " נעמי ז"ל" או " המנוחה") חכרה מרשות הפיתוח את חלקה 54/1 בגוש 4253 ברחוב סעדיה גאון בראש העין (להלן: " המקרקעין" או " חלקת משנה 1") שעליה בנוי בית מגורים. הזכויות נרשמו מחצית על שמה, ומחצית על שם בנה, יחיא נגר ז"ל (להלן:- " יחיא ז"ל"). את זכויות החכירה בחלקה הסמוכה (חלקה 54/2 בגוש 4253; להלן:- " חלקת משנה 2") החכירה רשות הפיתוח לבנה השני של המנוחה, המערער 3 (להלן:- " אברהם"). יחיא ז"ל נפטר ביום 9.10.93, ואשתו, זהרה קרואני ז"ל (להלן:- " זהרה ז"ל"), ירשה את זכויותיו, לאחר שכל יורשיו האחרים - המשיבים בערעור זה - הסתלקו מהעזבון לטובתה. זהרה ז"ל הלכה לבית עולמה ביום 1.7.99, והמשיבים ירשו את זכויותיה במקרקעין. נעמי ז"ל נפטרה ביום 9.2.98 והורישה את כל זכויותיה במקרקעין למערערים 1, 2. זכויות החכירה במקרקעין שייכות כיום למערערים (מחצית) ולמשיבים (מחצית).

(ב)                 לבית משפט קמא הוגשו שתי תביעות ותביעה שכנגד. בת"א 1247/00 עתרו המשיבים לסילוק ידם של מערערים 1 ו-3 ולתשלום דמי שימוש או שכירות ראויים בגין שימוש בחלק מהחצרים של חלקת משנה 1. בת"א 1248/00 עתרו המשיבים נגד מערערים 2-1 לסעד הצהרתי שהם זכאים להחזיק ולהשתמש במקרקעין באופן בלעדי, ולחלופין, לתשלום שווי השבחתם בגין תוספות בניה שבנה יחיא ז"ל, אביהם המנוח. מערערים 2-1 הגישו תביעה שכנגד, ועתרו לפירוק השיתוף במקרקעין, ולתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש הבלעדי שהמשיבים עושים בהם.

בית משפט קמא דן בתובענות במאוחד.

(ג)                  המשיבים טענו בבית משפט קמא, שלכתחילה הייתה בנויה על חלקת משנה 1 דירת עמידר בשטח של כ-25 מ"ר וחצר (להלן:- " הדירה המקורית"). במשך השנים בנה יחיא ז"ל על המקרקעין, בשלבים, בניין מגורים הכולל דירת מגורים בקומת קרקע בשטח של כ-150 מ"ר ברוטו בתוספת מרפסות; קומה ראשונה שבה שתי דירות מגורים בשטח של 75 מ"ר כל אחת וקומה שנייה ובה דירת גג בשטח של כ-70 מ"ר (להלן יכונו הדירה המקורית ותוספות הבנייה יחדיו:- " הבית"; תוספות הבניה שבנה יחיא ז"ל יכונו להלן:- " ההשבחות"). המשיבים טענו שאביהם המנוח בנה את הבית מכספו, בהסכמת אמו המנוחה, נעמי ז"ל, ובהסתמך על הבטחות בעל-פה שקיבל ממנה, שבבוא היום יירש הוא את זכויותיה בחלקה. כאמור, המנוחה, שנפטרה ביום 9.2.97, הורישה (בצוואתה האחרונה מיום 9.6.88) את כל זכויותיה בחלקת משנה 1 לשני נכדיה, המערערים 2-1, בניו של אברהם (הנתבעים בת"א 1248/00).

(ד)                 עולה איפוא שהמשיבים הם בעלי מחצית זכויות החכירה בחלקת משנה 1, המערערים 2-1 הם בעלי המחצית השנייה. המשיבים סברו, שבסופו של דבר יהיו הם החוכרים היחידים של חלקת משנה 1 כולה, והזכויות בחלקת משנה 2 תישאר בידי אברהם. אלא, שלא כך התפתחו הדברים: לפי המצב שנוצר, חלקת משנה 2 נמצאת בחכירתו של אברהם, ובחלקת משנה 1 יש זכויות לשני בניו, המערערים. המשיבים התקשו להשלים עם תוצאה זו, ומכאן התביעות שהגישו לבית משפט קמא. המערערים 2-1, מצדם, קיבלו את זכויותיהם בחלקת משנה 1 בירושה מנעמי ז"ל, ומכאן התביעה שכנגד שהגישו נגד המשיבים.

2.                    פסק-דינו של בית משפט קמא

(א)                בית משפט קמא קבע שעל פי צוואתה של נעמי ז"ל ירשו המערערים 2-1 את מחצית הזכויות בחלקת משנה 1, ואין לשמוע מפי המשיבים טענה נגד הצוואה בהליך שלפניו, לאחר שהצוואה קוימה בצו בבית המשפט לענייני משפחה.

(ב)                 כמו כן קבע בית משפט קמא, שהמשיבים לא הוכיחו שנעמי ז"ל נתנה הבטחה או רשיון בלתי הדיר לאביהם המנוח, שהוא ובני משפחתו יהיו זכאים להחזיק ולהשתמש באופן בלעדי במקרקעין. המשיבים גם לא הוכיחו שנכרת הסכם מכללא בדבר זכות שימוש וחזקה בלעדיים. עם זאת, הוכח שיחיא ז"ל הוא שבנה את ההשבחות. הבניה בוצעה בימי חייה של המנוחה, בידיעתה והסכמתה, תוך שהמנוחה המשיכה להתגורר בדירה שבקומת הקרקע, והקומה הראשונה והשניה שמשו למגורים של יחיא ז"ל ומשפחתו. בית משפט קמא קבע, על סמך התשתית הראייתית שהונחה לפניו, שהמנוחה נתנה רשות (להלן:- " הרשות") ליחיא ז"ל ולמשפחתו להחזיק ולהשתמש בקומה הראשונה והשניה של הבית, אולם אין לראות בה רשות בלתי הדירה, שכן צוואת המנוחה שינתה את המצב ששרר לפני מותה: בפועל היא ביטלה את הרשות שנתנה למנוח ולמשפחתו במקרקעין, כפי שהייתה רשאית לעשות. לפיכך דחה בית משפט קמא את תביעת המשיבים בת"א 1247/00.

(ג)                  בית משפט קמא הוסיף שביטול הרשות מחייב מתן פיצוי למשיבים בעבור ההשקעות שהשקיע המנוח בהשבחה. אין בכך שיחיא ז"ל לא תבע פיצוי מהמנוחה בחייה כדי להעיד על ויתור מצדו, מפני שהוא סבר שהמנוחה תוריש לו את זכויותיה. לכן, גם מערערים 2-1, שירשו את זכויות המנוחה במקרקעין, חייבים בשיפוי המשיבים בגין עליית ערך הנכס. אם לא היה נפסק פיצוי לטובת המשיבים - היו המערערים עושים עושר ולא במשפט על חשבונם. גם שיקולי צדק מחייבים פיצוי במצב כזה.

(ד)                 ב"כ הצדדים הגישו חוות דעת מומחים שהעריכו את שווי ההשבחות. השמאי מטעם המשיבים, מר גדעון קרול, העריך את עליית השווי בסך כ-260,000 דולר, והשמאית מטעם מערערים 2-1, גב' אביטל אחוות משולם, העריכה את עליית השווי בסך 160,000 דולר. שני השמאים העריכו את שווי המקרקעין כולל הבית המקורי אך ללא ההשבחה, בסך כ-200,000 דולר. השופט הנכבד נטה יותר לקבל את חוות דעתה של השמאית מטעם המערערים, והעריך את שווי ההשבחות בסך 190,000 דולר. מאחר שמערערים 2-1 הם בעלי מחצית מהזכויות בחלקת משנה 1 - חייב אותם בית משפט קמא לשלם 95,000 דולר למשיבים.

(ה)                בית משפט קמא דחה את המשיבים לדמי שכירות בגין השימוש שעשו המערערים בחצר של המשיבים. השופט הנכבד ציין, שמדובר בשימוש במחסן טרומי וסככה ישנים ורעועים, שהמערערים ואביהם עשו בהם שימוש משך שנים, מבלי שאיש הביע טרוניה על כך. הדרישה לתשלום דמי שכירות נולדה בעקבות המחלוקת שפרצה בין הצדדים לאחר שמערערים 2-1 ירשו את זכויות המנוחה, והתנהגות המשיבים לאורך השנים מלמדת על הסכמה בהתנהגות וויתור על דרישת דמי שכירות. השופט הנכבד קבע, שגם אם מגיעים למשיבים דמי שכירות בגין השימוש בחצר, הרי שמדובר רק לתקופה שמיום הגשת התביעה (שאז גילו המשיבים דעתם כי אין הם מסכימים לשימוש המערערים בחצר), אלא שמאחר שמערערים 2-1 ירשו את זכויות המנוחה במקרקעין - הרי שהם בעלים במשותף בהם, ולפיכך אינם חבים בדמי שכירות או שימוש.

(ו)                  בית המשפט קיבל בחלקה את התביעה שכנגד - תביעתם של מערערים 2-1 לדמי שכירות בגין שימוש בלעדי שעשו המשיבים בחלקת משנה 1, וקבע שהמשיבים חייבים בתשלום דמי שימוש החל ממועד הגשת התביעה שכנגד. השופט הנכבד קבע, שהמשיבים אינם חייבים בתשלום דמי שכירות בשווי המשקף את ערך הבית כולו, אלא רק בשווי המשקף את דירת עמידר המקורית, דהיינו סך השווה ל-38.25 דולר לחודש (מחצית משווי דמי השכירות הראויים בגין הדירה כולה כפי שהעריכה אותה השמאית אחוות משולם). הסיבה לכך היא, שאבי המשיבים הוא שהשביח את הנכס, וכל עוד מערערים 2-1 לא שילמו למשיבים פיצוי בגין ההשבחה - אין הם זכאים לדמי שכירות עבור ההשבחות.

(ז)                  אשר לפירוק השיתוף (שהתבקש על-ידי המערערים במסגרת התביעה שכנגד) - בית משפט קמא קבע, שפירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד שלישי אינו אפשרי בנסיבות העניין, לנוכח קיומן של חריגות בניה למכביר (עמ' 14-13 לפסק הדין). לכן, הורה בית משפט קמא על פירוק השיתוף בדרך של תשלומי איזון שישלמו המערערים 2-1 למשיבים. בית המשפט ציין, שמאז שניתנה חוות דעתה של השמאית אחוות משולם חלפו 4 שנים, שבהן נפלו המחירים בשוק הנדל"ן. השופט הסתמך על הערת השמאי מטעם מערערים 2-1, והעמיד את שווי המקרקעין באמדן זהיר, כלשונו, על סך של 70% מהשווי שהעריכה אותו השמאית אחוות משולם, קרי, 250,000 דולר (עמ' 16 לפסק הדין), וקבע שעל המשיבים לשלם את מחציתו (125,000 דולר) למערערים 2-1 כנגד זכויותיהם בחלקת משנה 1. השופט הנכבד קבע שתשלומי האיזון מותנים בתשלום הפיצוי שעל מערערים 2-1 לשלם למשיבים בגין השבחת המקרקעין. גם מסכום הפיצוי (שנאמד כאמור בסך 95,000 דולר) יש לנכות 30%, כך ששווי השבחת הנכס נקבע לכ-66,500 דולר.

3.                    הערעור

מערערים 2-1 משיגים על קביעותיו של בית משפט קמא בתביעה שכנגד, וטוענים כדלקמן:

(א)                שגה בית משפט קמא כשקבע שתוספות הבניה והשבחת הבית בוצעו על ידי יחיא ז"ל. הם טוענים, שקביעה זו לא הוכחה בבית משפט קמא. לחילופין, גם אם יחיא ז"ל מימן את תוספות הבניה מכיסו, אין לחייב אותם בתשלום בגינן שכן הם באים בנעלי נעמי ז"ל, ונגדה לא היה ליחיא ז"ל כל זכות תביעה. שני טעמים לכך: הראשון, הוכח כי המנוחה רכשה את דירת עמידר ומימנה את הרכישה באמצעות משכנתה שנטלה, וכשם שלא הייתה זכאית להתחשבן על כך עם יחיא ז"ל, אין הוא זכאי להתחשבן עמה בגין ההשקעות. השני, הוכח כי המנוחה מימנה את רכישת הדירה מעמידר, וכן סייעה ליחיא ז"ל ולבני משפחתו בהחזקת הבית, לרבות בתשלומים שוטפים. בנסיבות אלו, תרמו המנוחה ויחיא ז"ל את חלקם כל אחד לפי יכולתו ללא התחשבנות ו/או זכות להתחשבנות. עוד נטען, שהוכח שמערכת היחסים בין יחיא ז"ל לבין המנוחה הייתה רעועה, ומשלא תבע את המנוחה בגין ההשקעות -בעודו בחייה - יש להסיק מכך ולראותו כמי שוויתר על זכותו.

(ב)                 המערערים טוענים שעל בית משפט קמא היה לקבוע ששווי מחצית מהדירה המקורית הוא 100,000 דולר - עובדה שלגביה השמאים מטעם הצדדים לא היו חלוקים - ולפסוק את שיעור הפיצוי בהתאם. עוד טוענים המערערים, ששגה בית קמא בכך שהפחית 30% מערך המקרקעין. אפילו הייתה ירידה במחירי הנדל"ן - אין בכך כדי להוות ידיעה שיפוטית, ומדובר בעובדה שטעונה הוכחה, ושהמשיבים לא הוכיחו אותה. עוד טוענים המערערים, שלכל היותר היה על בית משפט קמא לקבוע כי הם בעלי זכויות בדירה המקורית ובחצריה, ולפרק את השיתוף בדרך של מכירת חלק זה ללא שווי ההשבחות. בכל מקרה היה על בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר.